На рынке недвижимости наибольший доход от сдачи в аренду приносит та недвижимость, которую можно использовать под торговлю. Это утверждение, вполне справедливое для докризисного периода нашей экономики, актуально и сейчас, в смутное время финансовой нестабильности.

Под торговую недвижимость можно в общем смысле отнести помещения, обладающие следующими характеристиками:
- месторасположение на первом этаже
- отдельный вход
- нахождение в местах в местах скопления людей – потенциальных покупателей или вдоль оживленных магистралей
- планировка, как правило – «свободная», состоящая из одного-двух торговых залов.

Площадь может варьироваться от минимально возможной (встречаются «автономные» помещения и 20 м2 – но это редкость, ведь в эту площадь входит и тамбур, и санузел, и на полезную площадь должно что-нибудь остаться) до максимально возможной, ограниченной размерами здания. Наиболее распространенной является площадь 100-200 м2.

В среднем, арендные ставки на торговую недвижимость могут быть в 1,5 раза выше, чем на аналогичные помещения, которые могут не отвечать одному из выше приведенных требований.

Учитывая высокий спрос на помещения подобного класса, довольно распространенной процедурой являлся выкуп жилых помещений – квартир, находящихся на первых этажах жилых домов, расположенных на пути больших потоков людей – около рынков, остановок с целью дальнейшего перевода в нежилой фонд. После перевода, перепланировки – объединения двух-трех комнат, организации отдельного входа и ремонта могло получиться хорошее помещение площадью 50-100 м2.

Сдать в аренду такие помещения не составляло большого труда. Высокий спрос поддерживали промтоварные магазины, аптеки, расширяющие свое присутствие в городе, отделения банков, офисы продаж страховых компаний и финансовых услуг. Эти компании были способны оплачивать довольно высокие арендные ставки. И возможность приобрести подобное помещение с целью дальнейшей сдачи в аренду выглядела вполне привлекательной.

Но экономический кризис, охвативший страны всего мира, и нашу в частности, внес серьезные коррективы в планы развития многих организаций, и компаний, связанных с финансовым сектором в особенности. Не пощадил он и фирмы, занимающиеся реализацией промышленных товаров некаждодневного спроса. Многие организации если и не прекратили свое существование, то сократили количество филиалов, дополнительных офисов, оставив, например, один центральный.

Соответственно для собственников помещений настал непростой период – количество предложений довольно качественных помещений на рынке аренды продолжает расти, а желающих взять «все и сразу», и по высокой цене найти все сложнее.

Здесь можно рассмотреть несколько вариантов поведения собственников.

1. Часть собственников, наиболее стойких и уверенных в своем помещении, расположенном в действительно хорошем месте – около рынка, остановки (а, в особенности, на остановке около рынка) – продолжают держать высокую цену, ожидая что «его» клиент-арендатор рано или поздно найдется. Но может случиться и так, что отпугнув вначале какого-либо арендатора высокой ценой, вынудив его арендовать другое помещение поблизости, арендодатель может сузить себе список потенциальных арендаторов – вряд ли кто-нибудь захочет арендовать помещение рядом с конкурентом, пусть и в лучшем месте, но по более высокой цене, тем самым повышая свои расходы.
2. Другие собственники, наоборот, пытаются удержать первого появившегося на горизонте арендатора, снижая цену, предлагая льготные периоды оплаты. Вариант, конечно, не самый плохой и имеет право на существование. Он будет приносить хоть какие-то доходы от помещения, а собственник вовремя и безболезненно сможет оплачивать коммунальные платежи за помещение. Минусом в данной ситуации является зависимость от одной компании и её устойчивости на рынке и, конечно же, недополучение планируемой прибыли.

Но в условиях кризиса и снижения финансовой стабильности многих крупных и средних компаний, остается огромный пласт арендаторов, к которым раньше многие арендодатели относились с некоторым пренебрежением, не желая сдавать в аренду. Мы, конечно, не берем в рассмотрение полулегальные интернет-салоны, ломбарды и прочие «организации». Это небольшие арендаторы, занятые в мелкорозничной торговле и сфере услуг для населения.

И ранее, и сейчас, остается спрос на небольшие помещения, отделы площадью от 5 (а то и менее) до 20 квадратных метров под отделы различных продуктов, выпечки, продажу дисков, небольшие парикмахерские, ремонт обуви и прочих услуг, всегда востребованных у населения. Причем, за небольшую арендованную площадь они готовы платить довольно высокую арендную ставку, которую уже не может позволить себе большинство компаний за помещение целиком. И к качеству отделки помещения данный класс арендаторов довольно непритязателен – их вполне может устроить и самый простой, не обязательно свежий ремонт.

Да, спрос есть, но предложения от арендаторов зачастую растянуты по времени, а сдавать десяток метров, пусть и по высокой цене, но из 100-150 возможных - большого восторга не вызывает. Поэтому, большинство потенциальных арендаторов, обратившихся с предложением аренды небольшой площади, получает отказ.

Но спрос есть, есть у потенциальных арендаторов и деньги – пять-десять тысяч рублей в месяц за небольшую площадь не являются неподъемной суммой. И для вовремя сориентировавшегося собственника появляется неплохая возможность заполнить свое помещение арендаторами, пусть и с увеличившимися расходами усилий – даже заключить договора и собрать арендную плату с десятка арендаторов, несомненно, сложнее, чем с одного-двух. Но в нынешних экономических реалиях, если есть с кого собрать – уже хорошо. Зато в дальнейшем, если кто-то один съедет по каким-либо причинам, найти на его место другого арендатора не составит большого труда.

Основной проблемой остается «первое» заполнение, когда нет особого желания сдавать одному из, быть может, десяти возможных, а есть желание дождаться «того единственного». Здесь на помощь может придти агентство недвижимости. Многие из них, работая не первый год, постоянно актуализируют базу по подобным обращениям - когда кто-то спрашивает небольшую площадь. В профессиональном агентстве постараются изначально предложить небольшое число арендаторов, подобранных по площади, предлагаемому ассортименту (чтобы не было разногласий между арендаторами) и, в дальнейшем, помочь собственнику без особых хлопот заполнить всю площадь арендаторами.

Автор: Сергей Щетинников