Для многих организаций в период сложной финансовой ситуации экономического кризиса появляется необходимость изыскания возможностей сокращения затрат или поиска дополнительных источников дохода.

На сегодня одной из существенных статей расхода, особенно для небольших фирм, являются расходы на аренду помещений. Ни для кого не секрет, что в нынешней кризисной ситуации многие принимают решение если не прекратить полностью предпринимательскую деятельность, то зачастую сократить некоторую ее часть. И при сокращении штата, объемов производства, былого размаха торговой деятельности расходы на аренду в былом объеме становятся непозволительной роскошью.

Замечательно, если в сложившейся ситуации арендодатель проникнется тяжелым положением одной конкретно взятой фирмы и сократит размер арендной платы в целях сохранения потенциального плательщика аренды за помещение в обозримом будущем. А если нет? Тогда приходится искать пути сокращения затрат на аренду или возможности частично ее компенсировать.

Рассмотрим возможные варианты.

I. Отказ от части занимаемой площади. Этот простой и верный вариант решения проблемы наиболее применим по объективным причинам к магазинам, занимающим площади в проходных местах. Такие помещения пользуются неизменно высоким спросом на рынке недвижимости. При сокращении ассортимента не составит больших трудностей выделить неиспользуемые площади: переместить или убрать часть торгового оборудования. Хорошо, если вход расположен по центру торгового зала и можно выделить себе часть зала слева или справа от входа.

После того, как освобождаемая площадь определена, желательно представлять, хотя бы примерно, на какой срок в ней не возникнет необходимости. Если определились в том, что ранее занимаемая площадь была излишней и в дальнейшем не будет целесообразности ее использования и, в обозримом будущем, она точно не понадобится – можно попробовать убедить арендодателя пересмотреть договор аренды, с учетом отказа от части площади, которую не планируется использовать.

Но, как показывает практика, в данном варианте развития событий, арендодатель редко идет навстречу арендатору – он объективно начинает терять часть арендной платы сразу после пересмотра договора аренды за неиспользуемую часть торгового зала. А найти сразу нового арендатора на часть торгового зала, уже занятого кем-то другим, не всегда просто. Да и риски, связанные с простоем части помещения в случае внезапного выезда нового арендатора и, соответственно, неполучении арендной платы, ложатся на плечи собственника.

Можно попробовать договориться, если, конечно же, есть на то согласие арендодателя, что существующий договор аренды будет пересмотрен после того, как существующий арендатор самостоятельно подыщет нового арендатора на освобождаемую им площадь. В этом случае гораздо больше шансов договориться с собственником – для него сводится к минимуму риск недополучения арендных платежей и решаются все вопросы, связанные со сложностью подбора-поиска нового арендатора.

Существенным плюсом самостоятельного поиска может являться непосредственное участие в процессе выбора нового арендатора – можно «не пустить» конкурента и выбрать наиболее «интересного», чтобы, например, дополнить свой ассортимент. Также, если все-таки удастся переоформить существующий договор аренды на новых условиях – с учетом уменьшения площади, все дальнейшие риски, связанные с новым арендатором будет нести арендодатель.

Единственным минусом данного варианта решения проблемы сокращения сумм, затрачиваемых на аренду, является то, что если все-таки вновь возникнет необходимость высвобожденной площади, а арендуемое место довольно интересным – вновь занять его будет проблематично. Да и при внезапном выезде нового арендатора отношения с собственником могут несколько ухудшиться.

II. Сдача части занимаемых площадей в субаренду. Еще одним вариантом решения проблемы оплаты аренды переставших быть необходимыми площадей, может стать сдача площадей в субаренду от своего имени. Конечно, прежде нужно вспомнить положения договора аренды в части возможности сдачи части помещения в субаренду. При необходимости, нужно заручиться необходимым разрешением собственника или оформить дополнительное соглашение к существующему договору аренды. Затем, можно приступать непосредственно к поиску нового арендатора.

После того, как определена площадь, которую планируется сдать в аренду и получено разрешение от собственника, важно определиться с условиями предстоящего договора субаренды. Замечательно, если планируется поручить подбор субарендатора профессиональному агентству недвижимости, которое возьмет на себя все сложности, связанные с поиском, переговорами и согласованием условий договора субаренды, подскажет моменты, на которые нужно будет обратить особое внимание чтобы не затягивать в дальнейшем процесс переговоров перед заключением договора.

Одним из важных моментов будут являться условия режима использования помещения: время начала и окончания работы, ответственные за постановку объекта на охрану после окончания рабочего дня и открытия для начала работы, использование мест общего пользования.

Необходимо также прописать ответственность субарендатора за сохранность и состояние той части помещения, которая взята в субаренду, а также мест общего пользования. Немаловажным является и срок внесения платежей за объект субаренды – он, конечно же, должен быть раньше срока оплаты арендной платы по прямому договору аренды арендодателю. Желательно также подстраховаться, взяв по договору субаренды залоговый платеж – на случай внезапного выезда или порчи имущества субарендатором.

По мере подбора субарендатора, возможно, может возникнуть еще ряд немаловажных вопросов, от решения которых может зависеть сохранность времени, денежных средств и добрых отношений с собственником. Поэтому, работу на рынке недвижимости и, аренды в частности, лучше доверить профессионалам в этой сфере – да, это потребует затрат на начальном этапе, но обернется выгодой в будущем.

Автор: Щетинников Сергей Леонидович