В сегодняшних условиях, наверное, нет человека, который бы не слышал об аренде офисов или другого недвижимого имущества, но не каждый знает о тонкостях заключения договора аренды, его государственной регистрации и связанных с этим нюансов. В данной статье освещены основные вопросы, возникающие при заключении и государственной регистрации договоров аренды, а также случаи, не требующие государственной регистрации.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Cтатья 609 ГК РФ гласит, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. При этом договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. А законом в ст. 651 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Итак, представим ситуацию: арендодатель заключил с арендатором договор аренды нежилого офисного помещения сроком на 3 года, стороны подписали договор, возможно даже произвели оплату. Что делать дальше? А дальше предстоит пройти обязательную государственную регистрацию договора аренды, поскольку в соответствии со ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. Соответственно, право аренды по договору возникнет только после государственной регистрации договора аренды.

На стадии государственной регистрации договора аренды возникает много вопросов, среди которых:
1) где регистрировать договор аренды?
2) кто должен регистрировать договор?
3) кто и в каком размере платит государственную пошлину?

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ № 122) государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, а именно Федеральная регистрационная служба. В Татарстане вопросы регистрации находятся в ведении Управления Федеральной регистрационной службы по РТ. В районах республики действуют территориальные отделения Управления.

В соответствии с тем же ФЗ № 122 (ст. 26), за регистрацией договора аренды недвижимого имущества с заявлением может обратиться любая из сторон договора, т.е. как арендодатель, так и арендатор. Согласно ст.ст. 17, 18 ФЗ № 122 к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены учредительные документы лица, подающего заявление, документы, подтверждающие полномочия директора юридического лица, договоры аренды (не менее 2х экземпляров), а также квитанция об оплате государственной пошлины.

Размер государственной пошлины установлен Налоговым кодексом РФ в ст. 333.33 и за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (каковым и является договор аренды) составляет для физических лиц – 500 рублей, для организаций – 7 500 рублей.

При этом, из анализа вышеуказанных законов можно сказать, что государственную пошлину должен оплачивать тот, кто обращается с заявлением о государственной регистрации. Видимо поэтому, договоры аренды, в основном, вынуждены подавать на регистрацию именно арендаторы, как сторона более заинтересованная.

Регистрация договора аренды является по своей сути обременением прав арендодателя соответствующего недвижимого имущества, в связи с чем, если после регистрации договора аренды арендодателю будет выдано новое свидетельство о праве собственности, то в графе «существующие обременения» будет указано «аренда».

Снятие обременения происходит после прекращения либо расторжения договора аренды. Для этого в регистрирующий орган подается заявление о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок (ЕГРП) с ним в связи с прекращением/расторжением договора аренды, а также документы, подтверждающие прекращение арендных отношений (соглашение о расторжении договора аренды, акт обратной приемки-передачи недвижимого имущества). Как и любые действия, совершаемые Федеральной регистрационной службой, внесение данных в реестр о прекращении договора аренды требует оплаты государственной пошлины – в данном случае она равна 300 рублям, если заявителем является юридическое лицо, и 100 рублям – если физическое.

Поскольку регистрация договора аренды требует совершения указанных выше действий и сопряжено с некоторыми неудобствами и расходами, для того, чтобы их избежать, довольно часто стороны заключают договоры аренды на срок менее 1 года. Общепринятый срок для договора, который стороны не собираются регистрировать, составляет 11 месяцев. В таких договорах обычно предусматривается автоматическая пролонгация договора аренды на следующие 11 месяцев либо неопределенный срок. 

И снова возникает вопрос: не становится ли в этом случае обязательной государственная регистрация? В Информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Президиум ВАС РФ указал, что пролонгация договора аренды на следующие 11 месяцев по истечении первоначально согласованного 11-месячного срока, является по своей сути заключением нового договора аренды на новый 11-месячный срок и потому не требует государственной регистрации. То же основание было указано и для договора на неопределенный срок.

Какой вид договора выбрать для себя: долгосрочный с регистрацией либо краткосрочный с пролонгацией, выбирают, конечно же, сами арендаторы и арендодатели на основании двусторонних соглашений. При этом, кроме желания сэкономить время и деньги, бывают и другие причины. Например, в помещении могут быть не согласованные перепланировки, перенос перегородок, связанный с изменением конфигурации помещения. Как указано в ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В связи с тем, что право арендодателя на перепланированное помещение не зарегистрировано в Управлении ФРС, это будет препятствовать государственной регистрации договора аренды такого имущества.

Безусловно, помимо условий о сроке и обязательности его регистрации, в договоре аренды существует множество иных условий, требующих согласования и детального изучения. Для того, чтобы не принять на себя лишние обязательства, а также другие невыгодные для себя условия, необходимо обратиться за советом к специалистам, которые могли бы объяснить значение написанных слов, а также возможные последствия от принятия подобных обязательств.

Автор: Валиев Инсаф Хайдарович,
Юрист Казанского юридического центра