Продолжаем цикл статей «Что нам стоит квартиру … перестроить?». Если в первой части цикла говорилось об этапах согласования и проведения внутреннего переустройства и перепланировки квартиры, то в этом обзоре речь пойдет о более сложной, более ответственной и, возможно поэтому, не так часто встречающейся, но интересной многим предприятиям малого бизнеса теме перевода квартиры из жилого фонда в нежилой.

В сложившейся ситуации на рынке торговой недвижимости, когда существует множество торговых центров, гипер- и супермаркетов, остается малоразвитым так называемый «стрит-ритейл», магазины «шаговой» доступности, которые могли бы удовлетворить потребности людей, живущих в окрестных домах, в части продажи им товаров первой необходимости или предоставления им бытовых услуг. Учитывая, что в существующих зонах застройки осуществить новое строительство здания для этих целей крайне проблематично, предприниматели все чаще обращают свое внимание на первые этажи многоквартирных домов для создания там небольших торговых точек. И вот здесь у многих возникает вопрос, можно ли и как сделать так, чтобы использовать квартиры на первом этаже в коммерчески целях?

Жилищное законодательство, исходя из особой социальной значимости жилья, утверждает использование жилых помещений по назначению в качестве одного из своих главнейших начал. Согласно п. 1 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации «жилое помещение предназначено для проживания граждан». В Гражданском кодексе РФ (п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288) также предусматривается, что жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а использование квартир в других целях (например, под офис или магазин) допускается только после их перевода в нежилые помещения. В арбитражной практике довольно много случаев, когда договоры аренды, непереведенных в установленном порядке из жилого фонда в нежилой помещений, признавались недействительными. 

Например, один индивидуальный предприниматель в арендованном помещении организовал парикмахерскую. Однако в соответствии с техническим паспортом на жилой дом арендованное помещение относилось к жилому фонду, т.е. не было переведено из жилого фонда в нежилой. В результате суд решил, что передача жилого помещения в аренду в целях его последующего использования под парикмахерскую нарушает нормы гражданского и жилищного законодательства, признал договор аренды указанного помещения недействительным и обязал предпринимателя вернуть арендуемое помещение арендодателю (Постановление ФАС ВВО от 23.10.2006 № А82-2816/2006-2). Вообще, мнение судей таково, что любые сделки, которые направлены на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий. Можно привести Постановление ФАС ЗСО от 05.10.2006 N Ф04-6453/2006(27008-А46-13), в котором сделано заключение о том, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными (см. также Постановление ФАС ЗСО от 24.11.2005 N Ф04-8366/2005(17135-А70-9)).

Если до конца 2004 года подобные действия еще можно было бы списать на отсутствие подробно регламентированных процедур перевода, то с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г., когда в нашем законодательстве впервые нашли свое решение многие практические вопросы, касающиеся порядка изменения назначения помещений, в том числе и перевода жилых помещений в нежилые, подобное поведение арендодателей и арендаторов не могут оставаться безнаказанными.

В КоАП РФ за нарушение правил пользования жилыми помещениями предусмотрена административная ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ. Вместе с тем данную статью можно применить, если в качестве арендодателя или собственника жилого помещения, используемого в предпринимательских целях, выступает гражданин (физическое лицо). В этом случае ему грозит предупреждение либо штраф, размер которого составляет от 1000 до 1500 рублей. Стоит заметить, что оштрафовать могут только гражданина (физическое лицо), поскольку согласно Правилам пользования жилыми помещениями предусматривается, что жилыми помещениями пользуются исключительно граждане. Организацию, ее должностных лиц или индивидуального предпринимателя привлечь по данной статье не получится, поскольку законных оснований для этого нет. При этом, в целях применения КоАП РФ индивидуальные предприниматели приравниваются к должностным лицам (ст. 2.4). Однако если арендодателем или собственником выступает индивидуальный предприниматель, то в соответствии со ст. 167 ГК РФ ему необходимо будет вернуть полученную арендную плату в полном объеме (при наличии арендных отношений) и, соответственно, привести свои бухгалтерские документы в соответствии с таким возвратом арендной платы.

А вот статья 7.22 КоАП РФ предусматривает, что «нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей». К тому же, в законодательстве предусмотрен такой вид ответственности, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, то есть в судебном порядке можно обязать нарушителя вернуть жилое помещение в прежнее состояние.

Безусловно, штрафы не очень большие, но, как известно, скупой платит дважды. Поэтому, если не хотите остаться совсем без помещения (если Вы его арендуете) или переделывать в прежнее состояние то, что уже перестроено (если Вы собственник), то лучше один раз пройти все этапы процесса перевода квартиры из жилого фонда в нежилой, чтобы потом с этим больше не сталкиваться, тем более что глава 3 Жилищного кодекса РФ подробно регламентирует процедуру оформления перевода.

Условия, при которых перевод жилого помещения в нежилое невозможен, сформулированы в ст. 22 Жилищного кодекса в виде исчерпывающего перечня:
1) доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
2) переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
3) если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

К тому же Жилищный кодекс устанавливает дополнительные ограничения к общим положениям закона о переводе жилого помещения в нежилое помещение для квартир, расположенных в многоквартирных домах. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Но если даже предположить, что несколько нижних этажей непосредственно под переводимой квартирой являются нежилыми, вряд ли разрешат перевести квартиру из жилого фонда в нежилой, если она расположена, допустим, на пятом или девятом этаже, поскольку будет отсутствовать возможность организовать доступ к такому помещению, не используя помещения, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Решение о переводе помещения принимает орган местного самоуправления на основании заявления. При этом заявление вправе подать только собственник или уполномоченное им лицо. В Казани заявление подается в Отдел благоустройства и жилищно-коммунального хозяйства Исполнительного комитета муниципального образования города Казани. Распоряжение о переводе квартиры из жилого фонда в нежилой выносит Заместитель руководителя Исполнительного комитета МО г Казани.

Помимо заявления, в орган, осуществляющий перевод помещений, необходимо представить следующие документы, которые в исчерпывающем перечне, указаны в статье 23 Жилищного кодекса РФ:
1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 
2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 
4) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Обратите внимание: приведенный выше перечень документов является исчерпывающим, то есть требовать другие документы, кроме установленных п. 2 ст. 23 ЖК РФ, орган местного самоуправления не вправе! Это четко прописано в п. 3 указанной статьи Кодекса.

Однако на практике зачастую складывается иная ситуация. Например, местные органы исполнительной власти требуют от владельцев переводимых помещений представить согласие на перевод от собственников квартир, примыкающих к переводимому помещению, или, того хуже, требуют представить согласие всех собственников, проживающих в доме. Такой подход однозначно и надолго приостанавливает процесс перевода в нежилой фонд или делает эту процедуру вообще неосуществимой.

Обратимся к теории вопроса. Согласно п. 2 ст. 5 Жилищного кодекса РФ «жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления». В свою очередь, органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации (п. 7 ст. 5 ЖК РФ). 

Здесь следует обратить внимание на то, что местные администрации должны принимать именно нормативно-правовые акты! Это значит, что любые требования чиновников, со ссылкой на местный регламент, будь то согласование с собственниками или наличие согласования ГИБДД по организации и обустройству автостоянки, являются неправомерными. В п. 8 ст. 5 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что «в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям Жилищного кодекса применяются положения Жилищного кодекса».

Таким образом, при отказе в переводе в нежилой фонд по основаниям, не предусмотренным жилищным законодательством, собственник имеет право обжаловать решение органа местного самоуправления в судебном порядке. Арбитражной практики в пользу собственников переводимых помещений достаточно. Например, в Постановлении ФАС ЗСО от 05.04.2006 № Ф04-2161/2006(21143-А02-22) рассмотрена следующая ситуация. Городская администрация отказала индивидуальному предпринимателю в переводе помещения в состав нежилого фонда, сославшись на то, что в пакете документов отсутствуют разрешение ГИБДД по организации и обустройству автостоянки и согласие собственников смежных квартир на данный перевод. Но ФАС СЗО с такой позицией чиновников не согласился и признал решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое неправомерным, указав, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать другие документы, кроме установленных п. 2 ст. 23 ЖК РФ (см. также Постановление ФАС УО от 18.04.2007 № Ф09-2184/07-С1). Вот только отстаивать свои интересы в судебном порядке, обжалуя решения местных чиновников, выходит порой долго и недешево, поэтому некоторые собственники доносят требуемые документы и дополнительные согласования.

Теперь снова вернемся к перечню документов, а именно к проектной части документации. Проект необходимо заказывать в специализированной организации, имеющей соответствующую лицензию. Причем выбирать такую проектную организацию стоит особо тщательно, поскольку от компетентности проектировщика и качества проекта будет зависеть конечный результат.

На этапе проектирования остановимся поподробнее. После того, как подходящий проектировщик найден, начинается самое интересное. Заказчик (собственник квартиры), будет описывать проектировщику свое видение помещения, как он хочет, чтобы оно выглядело: «Здесь окно, там дверь прорубим, эту стену снесен, туалет перенесем» и проч. Проектировщик, как человек, трезво оценивающий ситуацию, будет слушать и вносить свои предложения по проекту: «Эту стену сносить нельзя – она несущая, туалет не должен выходить в торговый зал, окно прорубать нужно не здесь, а там, поскольку существуют нормы освещенности, которые необходимо соблюдать!» и т.п. Стоит отметить, что к мнению проектировщика нужно прислушиваться, поскольку это тот человек, знания совокупности строительных и санитарных норм которого будут являться гарантией согласования проекта переустройства во всех органах, которые встретятся на долгом и тернистом пути перевода квартиры из жилого фонда в нежилой.

Готовый проект требуется согласовать с органами санитарно-эпидемиологического надзора (Роспотребнадзор) и получить там же заключение о пригодности/непригодности помещения по результатам проведения радиационных замеров, проект изменения фасада и строительства входного узла потребуется также предварительно согласовать с Управлением архитектуры и градостроительства г. Казани.

Заявителю взамен представленных документов орган, осуществляющий перевод помещений, выдает расписку, в которой указаны данные заявителя, перечень предоставленных документов и дата получения решения о переводе или мотивированного отказа.

Решение о переводе помещения или об отказе в его переводе должно быть принято Исполнительным комитетом МО г. Казани не позднее чем через 45 дней после подачи документов. Жилищный кодекс РФ не акцентирует внимание на том, что 45 дней - рабочие, значит, подразумеваются календарные дни.

Не позднее чем через три рабочих дня после принятия решения орган, осуществляющий перевод помещений, выдает заявителю или уполномоченному им лицу по расписке документ (или направляет по почте, если заявитель не явился), подтверждающий принятое им решение - согласие или отказ на перевод помещения. Форму и содержание этого документа устанавливает Правительство РФ. О решении орган местного самоуправления информирует и собственников помещений, которые примыкают к переводимому помещению.

Отказ в переводе помещения может быть мотивирован по следующим основаниям, исчерпывающий перечень которых указан в Жилищном кодексе РФ.
1) непредставления определенных Жилищным кодексом РФ документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных Жилищным кодексом РФ условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Одним из оснований отказа является непредставление определенных Жилищным кодексом РФ документов. Имеются в виду документы, необходимые для перевода помещения. В случае если заявитель представил все необходимые указанные в законе документы, но в одном из них обнаружилась ошибка, например в заявлении, то такое заявление считается не поданным и заявитель получит отказ по той причине, что документы, определенные Жилищным кодексом РФ, не представлены (представлены в неполном объеме). Также такое основание для отказа в переводе помещения, как несоблюдение предусмотренных Жилищным кодексом РФ условий перевода помещения, может рассматриваться довольно-таки широко, учитывая количество нормативных правовых актов, например, о градостроительной деятельности, требования которых требуется соблюсти при переводе помещений.

Отказ в переводе помещения должен быть обоснован органом местного самоуправления, осуществляющим перевод помещений, и указывается в принятом им решении с обязательной ссылкой на нарушение.

Основания отказа в переводе помещения, указанные в документе, выдаваемом органом, осуществляющим перевод помещений, будут являться предметом в судебном споре, если заявитель или уполномоченное им лицо будет обжаловать в судебном порядке принятое таким органом решение. Оспаривание решений органов местного самоуправления осуществляется в общем порядке в соответствии с главой 25 Гражданского процессуального кодекса РФ или главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ в зависимости от подведомственности конкретного дела.
Если в переводимом помещении необходимо произвести ремонт, переустройство или перепланировку, в документе, выдаваемом органом местного самоуправления, должны быть перечень работ и требование об их проведении.

Если орган местного самоуправления, осуществляющий перевод помещений, указал в выдаваемом документе с учетом предоставленного заявителем при подаче документов проекта переустройства и (или) перепланировки помещения перечень работ, выполнение которых обязательно для использования переводимого помещения по новому назначению, то такой документ служит юридическим основанием для проведения соответствующих переустройства, перепланировки помещения.

К этапу проведения непосредственных строительных работ необходимо отнестись с особой серьезностью. Во-первых, подрядчик должен иметь строительную лицензию на проведение необходимых Вам работ. Во-вторых, строительные работы должны вестись строго в соответствии с согласованным проектом, поскольку в случае отклонения от проекта это будет выявлено на этапе приемки помещения в эксплуатацию, и Вы не получите заветный Акт приемки. Поэтому менять проект стоит только в крайнем случае, поскольку изменения требует согласований, а дополнительные согласования увеличивают трудозатраты и затраты времени, которое, как известно, деньги.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ подтверждением завершения указанных в выдаваемом органом местного самоуправления документе переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ является акт приемочной комиссии, сформированной таким органом. Акт приемочной комиссии также является подтверждением перевода помещения и юридическим основанием использования переведенного помещения по его новому назначению. На практике, перевод заканчивается внесением изменений в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Хотя Жилищный кодекс РФ и обязывает орган, осуществляющий перевод помещений, направлять акт приемочной комиссии в организацию по учету объектов недвижимого имущества, но лишь после внесения изменений в документы о собственности на помещение, перевод помещения можно считать законченным. На практике собственник сам относит требуемые документы в «регпалату» для внесения изменений в ЕГРП, после внесения которых, собственнику выдается новое свидетельство о государственной регистрации права с измененным назначением квартиры из жилого в нежилое. 

Таким образом, перевод квартиры из жилого фонда в нежилой, процесс действительно сложный и затратный, как по отношению ко времени, так и по отношению к деньгам. Но как раз поэтому, предприниматель, прошедший все вышеописанные этапы, заслуживает особой похвалы и пожелания не утратить подобное упорство в достижении своих целей в будущем.
Автор:Валиев Инсаф Хайдарович