Арендные отношения – довольно подробно и четко регламентированная сфера гражданско-правовых отношений. Несмотря на это очень часто и у арендодателей, и у арендаторов возникают те или иные вопросы, касающиеся использования и содержания, ремонта и улучшений арендованного имущества, а также финансовая сторона вопроса, т.е. кто и за что должен платить. В данной статье осуществлен обзор законодательства и судебной практики, а также отмечены основные моменты, которые должна знать любая из сторон договора аренды.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Данное условие закреплено в ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендованное имущество должно использоваться арендатором согласно условиям договора, а если условия договором не определены, то в соответствии с назначением имущества. В том случае, если арендатор нарушает установленные договором условия или пользуется имуществом не по назначению, законодательно закреплено право арендодателя требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пользование имуществом, безусловно, предполагает необходимость его содержания, а также несения определенных расходов, связанных с бременем его содержания, как например, проведение текущего ремонта.

По общему правилу, закрепленному ст. 616 ГК РФ, текущий ремонт и содержание имущества осуществляется за счет арендатора, капитальный же ремонт - прерогатива арендодателя. Общее правило действует, если стороны не предусмотрели иное в договоре аренды.

Согласно ст. 616 ГК РФ капитальный ремонт должен производиться в срок, определенный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Исходя из житейской логики, периодичность проведения капитального ремонта напрямую зависит от интенсивности использования сданного в аренду имущества. Как правило, он проводится не чаще одного раза в несколько лет.

Очень часто во взаимоотношениях сторон, а также в судебной практике возникает вопрос, как разграничивать ремонт, что относить к капитальному ремонту, а что - к ремонту текущему. К сожалению, Гражданский кодекс РФ, несмотря на использование этих понятий, не дает определения ремонта, а также не проводит их разграничения. В своей практике, для уточнения спорных вопросов юристам приходится обращаться к отраслевым нормативным актам в области строительства. Например, определение ремонта дано в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденном Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279.

Согласно указанного Положения, к текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей (п. 3.4 Положения).

К капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.) (п. 3.11 Положения).

Если арендодатель не выполняет своей обязанности по проведению капитального ремонта, арендатор имеет право по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Необходимо развести понятия капитального ремонта и улучшения арендованного имущества – это совершенно разные понятия.

Улучшения арендованного имущества бывают двух видов: отделимые и неотделимые. К первым относятся те улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без ущерба для самого объекта. Неотделимыми, в соответствии с ГК, являются улучшения, которые не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда и кроме того влекут за собой изменение стоимости самого имущества (реконструкция, модернизация). Неотделимые улучшения – это то, без чего раньше арендованное имущество могло быть использовано и использовалось по назначению, это нечто новое, дополнительное. В свою очередь, ремонт не создает ничего нового, он поддерживает объект аренды в состоянии, пригодном для использования. Другими словами, если без неотделимых улучшений имущество может использоваться, то без ремонта это невозможно.

Именно здесь кроется основная отличительная черта улучшений и ремонта. Отметим, что в соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Так, согласно п. 1. ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, но при этом следует помнить и иметь ввиду, что арендодатель не будет отвечать за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2. ст. 612 ГК РФ).

Произведенные арендатором отделимые улучшения объекта аренды, в соответствии со ст. 623 ГК РФ, являются его собственностью, и, следовательно, по истечении срока договора арендатор может оставить улучшения себе или передать их арендодателю с возмещением или без возмещения стоимости произведенных улучшений.

При этом арендатору важно помнить, любое улучшение арендованного имущества требует предварительного письменного согласования с арендодателем. В случае отсутствия такого согласования, возместить расходы на совершенные улучшения арендатор не сможет даже в судебном порядке, поскольку судебная практика исходит из обязательности наличия письменного согласования (Постановление ФАС Московского округа от 04.08.2008 № КГ-А40/7071-08 по делу № А40-56929/07-60-364; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.09.2008 по делу № А42-3383/2007).

Подытоживая, еще раз остановимся на основных моментах и общих правилах, которые должен запомнить каждый, кто собирается брать либо сдавать помещение в аренду: проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя, а текущий ремонт и неотделимые улучшения проводятся арендатором. Установленный законом порядок проведения ремонта и отнесения затрат на него можно изменить по соглашению сторон.

Если запомнить эти нехитрые правила, научиться применять их и отстаивать свои права в случае необходимости, аренда недвижимого имущества не будет для Вас обременительной, а только поможет улучшить Ваше финансовое благосостояние, если Вы арендодатель, либо позволит иметь исправный, чистый и красивый офис (склад, магазин), если Вы арендатор.

Автор:Валиев Инсаф Хайдарович