Сегодня, когда на наших глазах замораживаются стройки, встают башенные краны, наверняка у многих, кто заключал договоры о долевом участии в строительстве, зарождаются обоснованные сомнения: «А достроят ли мой дом? Не попаду ли я в число «обманутых дольщиков»? Что делать?» и проч. В некоторых случаях, дольщик может успокоиться, поговорив с директором застройщика и получив от него личные заверения в том, что дом будет достроен, хоть и с небольшой задержкой. Наши сограждане, привыкшие, что строители редко сдают дома в срок, обычно предпочитают немного подождать, но все-таки получить вожделенную жилплощадь. Однако, бывает и такое, что приходится расторгать заключенные договоры и требовать возврата денег, и не только из-за задержки в сдаче дома. О том как, когда, каким образом и при каких условиях это возможно сделать дольщику, Вы сможете узнать в данной статье, подготовленной на основании анализа действующего законодательства.

Безусловно, затягивание строительства является первым и прямым основанием для расторжения договора. В соответствии с ч.1 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 214, «Закон о долевом участии») дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в случае не исполнения застройщиком своих обязательств по передаче объекта в срок, предусмотренный в договоре. Срок передачи объекта является обязательным условием договора об участии в долевом строительстве, без указания такого срока договор считается незаключенным.

Другое основание, также указанное в ч.1 ст.9 ФЗ № 214, это существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства. В соответствии со ст.7 Закона о долевом участии застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если квартира в новостройке имеет недостатки, которые делают ее непригодной для использования, дольщик по своему выбору вправе требовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Предъявить застройщику требования, связанные с недостатками, можно в течение гарантийного срока, который устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Гарантийный срок, согласно ч.5 ст.7 ФЗ № 214, исчисляется со дня передачи квартиры участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Если же застройщик не устранит недостатки в разумный срок, тогда дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов за пользование этими деньгами (порядок расторжения будет описан ниже). Размер процентов составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата. Если дольщиком является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Также возможны случаи, когда обязательства застройщика по договору могут обеспечиваться поручительством банка. Согласно ст.15.1 Закона о долевом участии срок такого поручительства должен составлять не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства дольщику. Если поручительство банка прекращается до истечения этого срока, то поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом дольщика не позднее, чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение 15 дней с даты прекращения поручительства. В случае нарушения застройщиком этой обязанности, данное обстоятельство является дополнительным основанием для отказа дольщика в одностороннем порядке от исполнения договора.

В случае одностороннего расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика, согласно ч.4 ст.9 ФЗ № 214, договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Однако в некоторых случаях расторжение договора возможно только на основании решения суда. Итак, в соответствии с ч.1.1. ст.9 Закона о долевом участии, дольщик вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в случае: 
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан;
2) существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера строящегося (создаваемого) многоквартирного объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Согласно ч.2. ст.9 ФЗ № 214 после расторжения договора застройщик должен вернуть все уплаченные дольщиком по договору денежные средства. Помимо этого, застройщик обязан уплатить проценты на эту сумму за пользование денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Если участником долевого строительства является гражданин, то указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере, т.е. в размере 1/150 ставки рефинансирования.

Срок для возврата денежных средств составляет 10 дней в случае расторжения договора по основаниям указанным в ч.1.1. ст.9 ФЗ № 214 (расторжение в судебном порядке) и 20 дней в случае одностороннего расторжения по основаниям указанным в ч.1. ст.9 ФЗ № 214. 

Если в течение этого срока дольщик не обратился к застройщику за получением денежных средств, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства. Если застройщик нарушит сроки возврата денег дольщику или сроки зачисления в депозит нотариусу, то и на эти деньги он должен будет заплатить проценты (1/300 ставки, для дольщиков-граждан - в двойном размере).

Расторжение договора об участии в долевом строительстве, так же как и его заключение, подлежит государственной регистрации. Согласно ч.3 ст.25.1. Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с заявлением о государственной регистрации расторжения договора может обратиться одна из сторон договора (как дольщик, так и застройщик). К заявлению необходимо приложить документы, которые подтверждают расторжение договора. Если расторжение договора произошло по инициативе одной из сторон (дольщик или застройщик в одностороннем порядке отказались от исполнения договора), то к заявлению необходимо приложить копию уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Если договор расторгнут в суде, то тогда будет необходимо представить копию вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенную в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

 В завершение следует отметить, что расторжение договора долевого участия, в виду высокой социальной значимости строительства жилья, вопрос серьезный, который не должен решаться лишь под влиянием эмоций. В каждом случае необходимо взвешивать все за и против. Если же Вы все-таки приняли решение расторгать договор, то, безусловно, Вам необходимо обратиться к юристу, поскольку решение подобных вопросов, требующих знания тонкостей законодательства, следует доверять исключительно профессионалам.

Автор:Валиев Инсаф Хайдарович