Какова ситуация на рынке аренды коммерческой недвижимости в Казани на ноябрь-декабрь 2008 года? Снижают ли ставки арендодатели? Уменьшают ли свои площади арендаторы? Ответить на эти и другие вопросы мы попытаемся в данной статье.

Финансовый кризис сделал то, что не мог сделать никто уже на протяжении долгих лет: рынок продавца превратился в рынок покупателя и рынок арендатора. Собственники коммерческой недвижимости вынуждены пойти на уступки арендаторам, чтобы не потерять доход полностью. На сегодняшний день в условиях кризиса у арендаторов появилась возможность диктовать свои условия и корректировать ставки аренды.

Во всех сегментах коммерческой недвижимости владельцы предлагают скидки. Их размер зависит от категории объекта, качества, готовности и того, насколько собственнику нужны наличные. Скидки на арендные ставки на рынке складской недвижимости — пока в среднем 20-25%, хотя встречаются предложения и с большим дисконтом. На рынке офисном и рынке торговой недвижимости коррекция арендных ставок составляет 10-15%, в некоторых случаях дисконт достигает 30-35%. 

Декларируемые ставки остаются на текущем уровне — официально снижать их собственники не спешат но, когда приходит клиент, ему готовы предоставить дисконт. Опираясь на наш опыт работы, можно смело утверждать, что на данный момент 35% собственников либо уже понизили арендные ставки, либо готовы к такому шагу. Но на большой процент снижения арендных ставок рассчитывать не приходится, так как в казанских ценах нет такой большой спекулятивной составляющей как в Москве, за счет которых и могут опуститься ставки. Если сравнить политику снижения цен в Москве и Казани, то стратегия различная. В Москве дешевеют офисы в центральной части, на перифериях же процент снижения ставок намного меньше. Что касается Казани, здесь нет территориального признака.

Парадоксально, но на данный момент существуют собственники, которые поднимают процентные ставки на аренду коммерческой недвижимости. Они руководствуются принципом «либо все, либо ничего». Их не пугает простой помещения, они считают, что кризис – это время, когда можно заработать. Но тем самым они только отпугивают арендаторов от своего объекта, потому что он становится не конкурентоспособным.

Сдача в аренду площадей сейчас практически прекращена. Арендаторы перестали подбирать и осматривать помещения, и эта тенденция продлится, на наш взгляд, как минимум до февраля. Собственники, боясь простоя помещения и финансовых потерь, соглашаются практически на любые условия тех редких арендаторов, которые еще готовы что-то арендовать.

Объем предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости в ноябре по сравнению с сентябрем вырос. В то время как количество заключаемых сделок значительно снизилось. Рынок занял выжидательную позицию. Некоторые собственники, имея только несколько комнат, сами ужимаются, сдают свои освободившиеся комнаты. Увеличивается количество помещений, которые сдаются в субаренду в связи с сокращением работников ряда компаний и предприятий. При этом эксперты не устают повторять, что рано или поздно спрос восстановится. Тогда-то и обнаружится, что офисов вновь не хватает, поскольку из-за кризиса многие перспективные проекты оказались замороженными. 

На наш взгляд, в 2009 году будет наблюдаться уменьшение спроса на покупку офисных площадей, как для собственных нужд компаний, так и в инвестиционных целях, в связи с отсутствием достаточного количества свободных денежных средств и трудностей с их привлечением, что вызовет снижение и коррекцию цен продаж. Поэтому на данный момент спрос на аренду коммерческой недвижимости превышает спрос на ее покупку.

Арендаторы торговых площадей предложили рассчитывать арендные ставки, исходя из планируемого объема продаж розничного продавца с последующей корректировкой по фактическому объему продаж. Также владельцы торговых сетей предлагают ввести временный мораторий на оплату операторами маркетинговых программ в торговых центрах. Эти меры позволят, по словам арендаторов, поддержать только минимальный уровень рентабельности торговых предприятий в период кризиса.

Некоторые собственники не стали дожидаться банкротства арендаторов и уже начали корректировать арендные ставки с учетом уровня дохода. Раньше это было не принято, но в условиях кризиса, это нормальный ход. Арендодатели медленно, но верно к этому приходят. Лучше уж это, чем пустые магазины. Если говорить о якорных арендаторах, то на данный момент речь идет не просто о снижении арендных ставок для них, но и о приостановлении их своей деятельности. Это касается города Казани потому, что обычно якорными арендаторами становились федеральные ритейлеры. А на сегодняшний день они пересматривают планы развития и приостанавливают развитие в регионах.

Потенциальные арендаторы ожидают дальнейшего снижения цен на помещения, с одной стороны, а с другой — отказываются от расширения бизнеса, оптимизируют издержки. Арендаторы оптимизируют расходы, в том числе за счет сокращения арендуемых площадей, перехода, например, в офисы более низких классов. Спрос на аренду за ноябрь-декабрь упал — до 50%. Прежде всего это коснулось небольших офисных помещений. Существует тенденция к уменьшению спроса на небольшие офисные помещения - до 30 кв.м. Если в начале ноября 42% от общего количества звонков, поступающих в ООО «Казанский юридический центр», интересовались небольшими офисными помещениями, то на середину декабря составляет 26% от общего количества звонков. Повысился спрос на помещения до 70 кв.м. торгового назначения на первой линии с отдельным входом.

Для привлечения клиентов собственники готовы не только идти на снижение ставок, но и пересматривать условия аренды. Например, убрать обеспечительный платеж. Все собственники держатся за арендатора. Например, предоставляя льготу на рекламные места на фасаде здания и внутри объекта (в интересах важных в концептуальном отношении арендаторов), размещение дополнительных указателей на территории комплекса, проведение дополнительных рекламных и маркетинговых мероприятий при участии данного арендатора, прямая поддержка его акций на территории объекта (если речь идет о ТЦ). Нередко в отношении известных брендов собственники торговых объектов готовы вести себя достаточно гибко. Иногда выгоднее удерживать известного арендатора низкими ставками, скидками и дополнительными рекламными местами, чем потерять его. Кроме того, пустующие площади создают неблагоприятный климат в торговых и офисных центрах и могут привести к тому, что будут съезжать остальные арендаторы.

Итак, мы рассмотрели основные тенденции на рынке аренды коммерческой недвижимости. Оживления на рынке недвижимости можно ожидать не ранее конца следующего года. Даже по самым оптимистичным оценкам, острая фаза финансового кризиса будет длиться в течение года. Ещё год потребуется для восстановления спроса до прежнего уровня. Заморозка объектов — уже свершившийся факт. Поэтому после завершения кризиса мы окажемся в ситуации, когда предложение будет очень маленьким, в то же время спрос будет постоянно нарастать. А это значит, что после падения цены вновь будут быстро расти.