На российском рынке не так давно появился и активно развивается новый инструмент – лизинг коммерческой недвижимости. Лизинговые схемы менее рискованны для финансирования и являются одним из наиболее эффективных способов решения задачи покупки недвижимости. Однако, по мнению специалистов, в России рынок лизинга коммерческой недвижимости сегодня действительно находится еще в стадии формирования. На Западе до 30% сделок по приобретению недвижимости финансируется через лизинговые схемы, в России же доля лизинговых сделок пока невелика. Сделки в сфере недвижимости составляют не более 7% от общего объема всех лизинговых сделок. 

Лизинг в области недвижимости очень востребован. Данный продукт выгодно отличается от коммерческой ипотеки и потенциально интересен как малому и среднему бизнесу, так и крупным предприятиям. Кроме того, лизинговая схема менее рискованна и для финансирования банками, так как лизинговая компания будет более надежным партнером для банка, чем заемщик сегмента малого и среднего бизнеса, не обладающий кредитной историей. 

Традиционно основным источником финансирования лизинговый компаний остаются кредиты российских банков, доля которых составляет 62%. В разгар кризиса ликвидности банки действительно стали меньше кредитовать лизинговые операции, мешая реализации стратегических планов лизинговых компаний. Но эксперты считают, что эта тенденция характерна для рынка в целом: сокращение кредитования лизинговых операций пропорционально общему сокращению финансирования по всем направлениям. При этом в процентных долях сокращение финансирования лизинга произошло меньше, чем сокращение прочих видов кредитования. 

Эксперты признают, что на рынке сложилась ситуация, когда арендная плата практически равна лизинговым платежам. В этом случае предпринимателям выгоднее заключать договор лизинга на объект недвижимости с последующим переходом в собственность. В основном в лизинг приобретаются складские помещения, производственные цеха, магазины, офисные помещения, бизнес-центры. 

Преимущества лизинговой схемы

Схема лизинговой сделки выглядит следующим образом. Субъект, который желает получить в пользование объект коммерческой недвижимости, находит его на рынке и обращается к другому субъекту, обладающему финансовыми средствами, с просьбой купить этот объект и передать ему во временное пользование. В самых общих чертах сделка лизинга недвижимости состоит из двух или трех этапов: сначала лизинговая компания приобретает недвижимость в собственность, потом передает ее в пользование по договору финансовой аренды (лизинга), а после окончания срока лизинга объект недвижимости может быть передан в собственность арендатору в соответствии с условиями договора или выкуплен у лизинговой компании по отдельному соглашению.

Согласно ст. 15 федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» №164-ФЗ от 29.10.1998 г. (далее Закон) по окончании срока действия договора лизингополучатель обязан или возвратить предмет лизинга лизингодателю, или приобрести его в собственность на основании договора купли-продажи. Если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, то выкупная цена может быть (подчеркиваем: может, а не должна) включена в общую сумму договора. Таким образом, законодатель допускает два способа оплаты договора купли-продажи, на основании которого право собственности на предмет договора лизинга переходит от лизингодателя к лизингополучателю. Во-первых, лизингополучатель вправе уплатить эту сумму по окончании срока договора отдельной суммой. Во-вторых, выкупную стоимость лизингового имущества можно включить в сумму лизинговых платежей.

При покупке объекта недвижимости необходимо сравнить не только условия разных лизинговых компаний, но и подсчитать экономические выгоды от применения лизинговой схемы, по сравнению с кредитом.

В лизинговый платеж лизинговая компания включит:

- стоимость лизингового имущества за весь срок действия договора лизинга (компании учитывают определенный коэффициент удорожания недвижимости):
- свое вознаграждение;
- % за кредит, взятый в банке;
- плату за дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные договором лизинга. 

При кредитовании проценты начисляются, как правило, на остаток суммы, а в случае лизинговой сделки – на стоимость покупки недвижимости. Поэтому в итоге лизингополучатель заплатит больше заемщика. Однако это лишь вывод, который лежит на поверхности. На самом деле лизинговая схема позволяет сэкономить сразу по нескольким пунктам.

Во-первых, при лизинге недвижимость переходит в собственность лизингополучателя только после полного расчета с лизинговой компанией, поэтому у предприятий появляется возможность сэкономить на налоге на имущество и налоге на прибыль. Кроме того, НДС (налог на добавленную стоимость), уплаченный в составе лизинговых платежей, будет возвращен предприятию.

Во-вторых, всю сумму лизингового платежа можно отнести на себестоимость, что позволяет сэкономить на налоге на прибыль, к тому же применяемая ускоренная амортизация с коэффициентом до 3-х уменьшает налог на прибыль. 

Таким образом, происходит одновременная экономия по налогу на имуществе и по налогу на прибыль. Покупатель недвижимости в кредит в свою очередь будет платить налог на имущество, и в расход для определения налоговой базы по налогу на прибыль включает только % за кредит, а не всю сумму погашенного долга. 

В то же время, для индивидуальных предпринимателей и компаний, работающих по упрощенной схеме налогообложения, лизинг вряд ли будет интересен: они не являются плательщиками НДС, налога на прибыль и налога на имущество, и снижение налогооблагаемой базы по прибыли за счет ускоренной амортизации имущества не будет иметь для таких клиентов большого значения.

Лизинг выгоден тем предприятиям, которым важно финансовое планирование денежных потоков при реализации долгосрочных проектов. В этом случае лизинг будет значительно эффективней ипотеки.

Лизинг более доступен по сравнению с кредитом: требования к заемщику существенно мягче, не нужно дополнительного залога или поручительства. От Вас потребуются: 

- бухгалтерская отчетность за последние две отчетные даты; 
- справки и выписки из банка по расчетным счетам; 
- копии юридических документов; 
- копии паспортов должностных лиц. 

Недостатки лизинговой схемы в условиях российского законодательства

Перечень проблем, мешающих продвигать данную услугу, замечателен своим разнообразием. Одним из основных моментов, влияющим на объемы заключаемых сделок, является несоответствие рыночной стоимости объекта недвижимости и его стоимости на балансе предприятия-продавца. Реально недвижимость продается за сумму, значительно превышающую ту, которая прописана в договоре. При продаже недвижимости по рыночной стоимости продавец обязан выплатить достаточную сумму налогов (налог на прибыль и НДС), которая составляет около трети разницы между рыночной и балансовой стоимостью. Далеко не все продавцы недвижимости готовы на это. Лизинговая же компания по определению заключает только прозрачные договоры, где указанная сумма и реальная стоимость равны. 

Другой, не менее серьезной преградой для осуществления лизинга коммерческой недвижимости выступает несовершенство правовой базы. Договор финансовой аренды, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации на общих основаниях, а в отсутствие такой регистрации считается незаключенным (ст. 625, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Однако обязательным условием лизинговой сделки является договор купли-продажи предмета лизинга лизингодателем по заказу лизингополучателя (п. 2 и п. 4 ст. 15 Закона N 164-ФЗ).

Такой, по своей сути, вторичный договор лизингодатель заключает лишь при условии вступления в силу договора лизинга, т.е. после государственной регистрации договора лизинга. Но зарегистрировать сделку аренды, в том числе финансовой, сможет лишь собственник здания (ст. 608 ГК РФ). В свою очередь, покупка здания также сопряжена с государственной регистрацией прав (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Пункт 14 Постановления ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 разъясняет, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Возникает замкнутый круг. Выход из него возможен лишь в том случае, если даты государственной регистрации договоров лизинга и купли-продажи здания совпадут. Но на практике это требование трудновыполнимо (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 5 марта 2007 г. по делу N Ф04-787/2007(31760-А27-24)).

Кроме того, в законе о лизинге сказано, что земля не может выступать в качестве предмета лизинга. Из-за этого лизингодателю приходится отдельно заниматься вопросами землепользования, заключая договор передачи права долгосрочной аренды земельного участка или договор аренды с правом выкупа. Это обстоятельство также увеличивает сроки заключения сделки.

Еще одной проблемой лизинга недвижимости является то, что он не предполагает финансирование проектируемых объектов, так как лизинговые сделки возможны только в отношении уже введенных в эксплуатацию зданий. 

Определенную популярность имеет схема, при которой большие объекты реализуются частями – путем продажи долей в компании – владельце недвижимости. Оформленный таким образом объект сложно переоформить в лизинг, поскольку доли, паи и акции не могут стать предметами лизинговой сделки.

Далеко не все лизингодатели предлагают лизинг недвижимости рыночным клиентам. С точки зрения большинства работающих в РФ лизинговых компаний, лизинг недвижимости представляется эксклюзивной и, в общем-то, нерыночной услугой. По мнению аналитиков, период, необходимый для того, чтобы ситуация кардинально изменилась, составляет не менее полутора-двух лет. 

Несмотря на все сложности, участники рынка лизинговых услуг не сомневаются, что лизинг недвижимости все же начнет интенсивно развиваться. По мнению большинства лизингодателей, потребность в такой услуге заставит имеющиеся проблемы отступить на второй план и поможет решить их. О том, что лизинговые компании видят в лизинге коммерческой недвижимости огромный потенциал, свидетельствует выделение данной услуги многими лизингодателями в самостоятельное направление деятельности.

Также лизинговая схема опасна в условиях российского законодательства применением штрафных санкций, так как налоговые органы по-своему понимают нормы гл. 25 НК РФ, которые регулируют налогообложение лизинговых операций.

Основанная проблема заключается в том, что ни в гражданском, ни в налоговом законодательстве нет точного определения понятия «выкупная стоимость». В соответствии с п. 1 ст. 28 Закона общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга (лизинговый платеж) включает выкупную цену имущества (если имущество по договору лизинга переходит в собственность лизингополучателя).

Глава 25 НК РФ разрешает относить на расходы весь лизинговый платеж без каких-либо изъятий. Согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ в составе прочих расходов учитываются арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество. Лизингополучателю выгодно в договоре, а также в учете и налогообложении не разделять выкупную стоимость и лизинговые платежи, учитывая их как единое целое в составе текущих расходов, связанных с производством и реализацией. Однако чиновники настаивают на обратном: выкупная стоимость и лизинговые платежи - это разные вещи, поэтому и учитывать их следует раздельно.

Арбитражная практика показывает, что нередко суды встают на сторону налогоплательщика, основываясь на том, что лизинговые платежи за принятое в лизинг имущество относятся согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. А лизинговый платеж, в общую сумму которого может включаться выкупная цена предмета лизинга, является единым платежом, производимым в рамках данного договора, несмотря на наличие в его составе нескольких видов самостоятельных платежей.

Таким образом, с первого взгляда все кажется простым и ясным: Налоговый кодекс гарантирует право лизингополучателя относить на расходы лизинговые платежи, включающие выкупную стоимость имущества, а многочисленные решения арбитражных судов в пользу лизингополучателей подтверждают это. Между тем мнение налоговиков по данному вопросу неизменно, то есть в случае налоговой проверки лизингополучателям придется отстаивать свою позицию в судебном порядке.

Однако арбитражная практика показывает, что иногда арбитражные суды не поддерживают позицию налоговых органов. Для целей налогообложения прибыли расходы лизингополучателя в виде выкупной цены предмета лизинга при переходе права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю являются расходами на приобретение амортизируемого имущества и на основании п. 5 ст. 270 НК РФ не учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль. Отнесение стоимости амортизируемого имущества к расходам организации для целей налогообложения осуществляется посредством механизма амортизации в соответствии со ст. ст. 256 - 259 НК РФ.

Отнесение выкупной стоимости имущества к расходам на приобретение амортизируемого имущества приводит к невозможности для лизингополучателя принять для целей налогообложения прибыли всю сумму лизинговых платежей, если в договоре не установлена выкупная стоимость имущества (только после завершения договора и получения права собственности на лизинговое имущество). Таким образом, экономический эффект от возможности включения всей суммы лизинговых платежей в расходы уменьшается.

Что же делать, чтобы обезопасить себя от разбирательства с налоговыми органами в суде? Прежде всего, при заключении лизингового договора, предусматривающего переход права собственности, следует четко оговаривать сумму выкупной стоимости, которая не будет учитываться в составе расходов при расчете налога на прибыль. Можно также предусмотреть в договоре пункт, согласно которому последний лизинговый платеж является выкупной суммой, тогда до последнего месяца все лизинговые платежи можно будет относить на затраты целиком.

В ситуации, когда договор лизинга был заключен ранее без выделения выкупной стоимости имущества и право собственности на лизинговое имущество переходит после внесения лизингополучателем всех лизинговых платежей, предлагаем подписать дополнительное соглашение к договору лизинга. В дополнительном соглашении может быть выделена небольшая выкупная стоимость либо прописано, что последний лизинговый платеж является выкупной стоимостью.

Оптимальным вариантом может стать и такой договор лизинга, в котором вообще не будет каких-либо упоминаний о выкупной стоимости и выкупных платежах. Вместо этого можно предусмотреть, что право собственности на лизинговое имущество к лизингополучателю переходит на основании договора купли-продажи, который стороны обязуются заключить на следующий день после внесения лизингополучателем последнего лизингового платежа. Применительно к такому договору можно утверждать, что подобное условие о переходе права собственности без указания выкупной стоимости соответствует действующему гражданскому законодательству и, по нашему мнению, дает лизингополучателю возможность включать расходы по уплате лизинговых платежей в текущие расходы.

Количество людей, способных купить недвижимость сокращается, особенно в условиях мирового финансового кризиса. Кроме того, выплаты лизинговым компаниям, как было сказано выше, уже сравнимы с арендной платой. И, выбирая между вариантами «платить и не иметь» и «платить и иметь», бизнесмен, конечно, останавливается на последнем.

Наконец, у лизинга недвижимости неплохие перспективы еще и потому, что это один из наиболее цивилизованных и прозрачных механизмов купли-продажи. А сочетание рассрочки платежа с ускоренной амортизацией, отнесением лизинговых платежей на себестоимость делает этот механизм достаточно привлекательным. Так что можно с уверенностью утверждать, что в будущем многие компании перейдут к лизингу как средству приобретения коммерческой недвижимости.
Автор: Юсупова Лилия Рафиковна