На практике часто встречается ситуация такого рода: лицо имеет в собственности, допустим, нежилые помещения, права на которые надлежащим образом оформлены Федеральной регистрационной службой. Следовательно, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) эти помещения сформированы как единый объект прав, принадлежащий определенному субъекту, и имеют единый кадастровый (условный) номер. В случае совершения сделки по отчуждению части данных помещений в ЕГРП производятся следующие действия:


1. прекращается право собственности Продавца на эти нежилые помещения, как единый объект права;
2. осуществляется разделение нежилых помещений, сформированных в ЕГРП как единый объект права, на два разных объекта с присвоением новых кадастровых (условных) номеров;
3. в ЕГРП вносятся две запись о вновь созданных объектах. В подразделе реестра «Субъект права» указываются данные Продавца как обладателя обоих объектов;
4. осуществляется переход права собственности на один из вновь созданных объектов к Покупателю. Это происходит посредством внесения новых сведений в подраздел реестра «Субъект права», - на данном этапе туда вносятся данные Покупателя.


  На этом процедура по разделению объекта в реестре и регистрации вновь возникшего права Покупателя на часть помещений считается завершенной. Далее идут действия по прошивке документов и изготовлению свидетельств о праве собственности.
  Основные проблемы, возникающие у заявителей при подаче документов на совершение сделок, в процессе которых происходит разделение уже существовавшего в ЕГРП объекта права, заключаются в неправильном исчислении государственной пошлины за совершение выше перечисленных действий (см. п. 1-4). В таких ситуациях появляется обязанность оплаты «третьей» государственной пошлины.
  Как известно, неоплата заявителем государственной пошлины за совершение действий в ЕГРП, часто является причиной отказа в приеме документов (не смотря на то, что такого основания отказа в приеме документации законом не предусмотрено) или приостановления государственной регистрации, что затягивает процесс оформления сделки. 


  Итак, пошлина за осуществление сделки такого рода состоит из трех частей:
а) гос. пошлины за регистрацию права собственности продавца на первую часть разделенного объекта, сформированную в реестре как самостоятельный объект права.
б) гос. пошлины за регистрацию права собственности продавца на вторую часть разделенного объекта, сформированную в реестре как самостоятельный объект права.
в) гос. пошлины за регистрацию перехода права и права собственности Покупателя на один из созданных в результате разделения объектов.


  Следует обратить внимание, что, согласно Письму Минфина РФ от 24 мая 2007 года № 03-05-06-03/26, государственная пошлина за регистрацию прекращения права на объект недвижимости при его преобразовании (разделении, выделении, слияния) не взимается. 
  Таким образом, третья, «лишняя» пошлина взимается не за прекращение права путем разделения, а за регистрацию права Продавца на один из вновь созданных объектов. Это связано с тем, что переход права собственности на объект, на который не зарегистрировано первичное право собственности, невозможен. Это значит, что для того, чтобы зарегистрировать переход права к Покупателю на один из вновь возникших в результате разделения объектов, право собственности на оба эти объекта должно быть сначала зарегистрировано за Продавцом. Необходимо отметить, что Регистрационная служба одновременно проводит регистрацию первичного права Продавца на разделенные объекты, перехода права собственности и права собственности Покупателя, что существенно экономит время. 
  Исходя из вышеизложенного, в случае разделения объекта права пошлина для юридических лиц составляет 22 500 рублей (7 500 x 3), для физических лиц – 1 500 рублей (500 x 3).
Автор: Здор Ирина Евгеньевна (в соавторстве с Щелывановым Дмитрием Алексеевичем)