Всех собственников недвижимости можно условно поделить на два вида – на тех, кто имеет право свободно и по своему усмотрению совершать сделки с имуществом и на тех, кто не имеет такого права. Вторая разновидность собственников в последнее время увеличивается в количестве в результате роста рынка ипотечного кредитования и все более частому использованию гражданами «ипотечных» денежных средств для покупки квартиры.
Вот о таких собственниках-залогодателях и об их квартирах, вернее о том, какие действия можно предпринимать с заложенным имуществом и пойдет речь в данной статье.
Для начала укажем основное – собственник-залогодатель не может свободно распоряжаться своим имуществом, ему нужно будет получить согласие залогодержателя (в нашем случае – банка). В соответствии со ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. То есть все такие действия должны быть согласованы с залогодержателем, и получено его письменное согласие.
В то же самое время, Закон об ипотеке устанавливает свободу завещания заложенного имущества, т.е. залогодатель вправе в любое время и любому завещать свое заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Но что если, залогодатель каким-либо образом сумел провести сделку по отчуждению квартиры без согласования с залогодержателем? В этом случае законодательно предусмотрена право залогодержателя по своему выбору потребовать либо признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. стороны будут обязаны возвратить друг другу все полученное по сделке; либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. Второй вариант неблагоприятного развития событий наиболее неприятен, так как продавец, как залогодатель и сторона по договора залога, будет вынужден искать деньги для прекращения кредитного обязательства. А если будет доказано, что покупатель заложенного имущества знал или должен был знать о том, что сделка купли-продажи проходит с нарушением закона, то он будет нести солидарную ответственность по обеспеченному ипотекой обязательству вместе с должником по этому обязательству – продавцом по договору купли-продажи. 
Теперь предположим, что залогодатель решил согласовать сделку и получить разрешение у банка-залогодержателя… Многие банки не особо приветствуют сделки с заложенными квартирами. Дело в том, что целью банка являются долгосрочные отношения с клиентом-залогодателем, когда банк получает прибыль в основном за счет процентов по выданному кредиту, уплачиваемых в течение длительного срока. Это значит, что банк теряет часть своего дохода, когда разрешает отчуждать заложенные квартиры. 
Однако банки все же согласовывают такие сделки. Для этого заемщику необходимо обратиться в свой банк с заявлением о согласовании продажи. Рассмотрение заявки может занять определенное время, необходимо учитывать это при планировании. Банки могут согласовать продажу заложенной квартиры, если кредитная истории заемщика чиста, не было просрочек по кредиту и т.п. 
С того момента, как согласие банка-залогодержателя получено, квартира выставляется на продажу, затем покупателю нужно будет внести необходимые деньги в счет погашения кредита в банк, заложить в депозитарную ячейку, а разница от оговоренной продажной стоимости жилья закладывается в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры. После того как банк предоставляет в Управление Федеральной регистрационной службы уведомление о том, что кредит погашен, банк не имеет претензий и не возражает против снятия залога и продажи квартиры. В договоре купли-продажи квартиры будет обозначено, что на момент сделки квартира находилась под залогом в конкретном банке, но на основании вышеуказанного уведомления банка залог был снят, и право собственности переходит к покупателю без каких-либо обременений. 
Существует также и другая схема продажи ипотечной квартиры. Так, залогодатель сначала должен погасить кредит в кассе, получить уведомление на снятие залога, и уже потом делать с квартирой что-либо. В этом случае возникает необходимость найти некоторую денежную сумму, погасить кредит и продавать квартиру. Или возможен другой вариант: можно найти покупателя, который погасит оставшуюся задолженность перед банком и потом купит квартиру. В такой ситуации продавцу придется несколько опустить цену «за неудобства», и продавать квартиру немного ниже рыночной стоимости.
Существует также другой аспект купли-продажи заложенного имущества, на который должны обратить внимание потенциальные покупатели. В соответствии со ст. 38 Закона об ипотеке, лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. То же самое касается и наследства. Если залогодатель умер, то заложенная квартира переходит к наследникам вместе с обязательствами по договору ипотеки. А если квартира перешла по наследству нескольким лицам, то наследники становятся солидарными залогодателями, т.е. должны будут вместе платить ипотечный кредит. Из вышеуказанного покупатель должен обратить внимание на то, что заложенная квартира в момент регистрации купли-продажи квартиры должна уже быть свободна от любых обременений, в противном случае, ему придется продолжать платить за продавца кредит.
Можно сделать вывод, что без согласия банка-залогодержателя практически ничего нельзя сделать со своим имуществом. На самом деле это не так. Например, без согласия залогодержателя законом разрешено сдавать заложенное имущество в аренду или внаем. Все полученные от этого доходы будут принадлежать залогодателю. Довольно часто залогодатели (являющиеся владельцами не одной квартиры), так и делают, оплачивая текущие платежи по ипотечному кредиту полученными от сдачи квартиры в аренду деньгами.
Можно также передавать заложенное имущество во временное безвозмездное пользование. Важно только помнить, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не должен превышать срока ипотеки. 
Если же банк-залогодержатель наложит взыскание на заложенное имущество, то все права аренды и иные права пользования этим имуществом прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд – с момента нотариального удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем.
Автор:Валиев Инсаф Хайдарович