Любой человек хочет жить в красивой и удобной квартире. Ради комфорта люди делают в квартирах ремонт, обставляют ее современной мебелью, а некоторые, не останавливаясь на этом, ломают и переносят стены, объединяют либо разъединяют санузлы, то есть устраивают перепланировку. Но не все знают, либо не хотят иметь дело с юридической стороной данной процедуры - согласованием перепланировки, потому что это трудоемкий и длительный процесс. Именно этой стороне непростого пути под названием «хочу перепланировку» и посвящена данная статья.

 Для начала нужно уяснить, что понимается под термином «перепланировка» в законодательстве? Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) разграничивает понятия «перепланировка» и «переустройство» жилого помещения. 

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

 Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, то есть перенос и демонтаж перегородок, перенос кухонь и санузлов, устройство дверных проемов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.

Для простоты понимания, в данной статье понятия переустройство и перепланировка будут объединены под одним термином «перепланировка».

 Итак, перепланировка, как и любое мероприятие, связанное со строительством, должно начинаться с проекта. Проект – основной документ, который будут требовать во всех проверяющих и контролирующих органах. В проекте перепланировки описывается: состояние квартиры до перепланировки, как будет выглядеть квартира после проведения перепланировки, расчетная часть и некоторые другие технические нюансы, согласно заданию заказчика. С проектировщиками предстоит работать особенно тесно. Проектировщики – это те люди, которые знают (должны знать) все санитарно-эпидемиологические нормы касаемо жилых помещений, и могут подсказать еще на этапе планирования и обсуждения возможность либо невозможность согласования проекта по вашим пожеланиям. Проект перепланировки может подготовить любая проектная организация, имеющая соответствующую лицензию. На сегодняшний день такая услуга имеется и в районных ОТИ.

 После того, как проект готов, нужно обратиться в территориальное отделение Роспотребнадзора (выполняющее, в частности, функции бывшей СЭС) для дачи заключения по проекту о соответствии его всем установленным санитарно-эпидемиологическим нормам. 

 После изготовления проекта перепланировки и получения заключения по нему в СЭС можно считать, что подготовительный этап сбора документов пройден. Но это еще не значит, что Вам разрешено проводить перепланировку. Для фактического начала работ, в соответствии со ст. 26 ЖК РФ, Вам потребуется получить разрешение в органе местного самоуправления на проведение перепланировки. В Казани такими органами являются администрации районов, где расположена квартира. 

В районную администрацию нужно подавать следующий пакет документов:
• заявление о перепланировке или переустройстве квартиры, которое подается только собственником или нанимателем жилья в специально установленной форме; 
• правоустанавливающие документы на квартиру: это может быть ордер, договор о приватизации, договор купли-продажи с актом приема-передачи, свидетельство о государственной регистрации права, свидетельство о праве на наследство. Принимаются только нотариально заверенные копии; 
• готовый проект переустройства (перепланировки); 
• заключение Госпожарнадзора, которое является, однако, не обязательным с января 2007 года. Достаточно только указать в проекте, что он разработан в соответствии со всеми правилами пожарной безопасности; 
• заключение Роспотребнадзора по РТ о соответствии проекта санитарно-эпидемиологическим требованиям;
• технический паспорт квартиры, содержащий информацию о том, в каком виде пребывает жилое помещение. В БТИ, как правило, имеются поэтажные планы домов, где обозначены стены, двери, расположение сантехнических приборов в каждой квартире. Поэтому собственник может свободно заказать и оплатить изготовление технического паспорта на свою квартиру. 
• согласие членов семьи. 

Если вы наниматель жилья, то Вам необходимо получить согласие всех членов семьи, прописанных в квартире. А для собственника – только согласие других собственников квартиры, если таковые имеются.

В зависимости от конкретной ситуации, перечень документов, обязательных для подачи в районную администрацию, может быть дополнен. Например, некоторые работы, связанные с переустройством квартиры, проводятся только с разрешения соответствующих служб (водоканал, тепловые сети, газовый надзор). Кроме того, старый дом может оказаться памятником архитектуры. И здесь не обойтись без заключения Главного управления госконтроля охраны и использования памятников истории и культуры при Министерстве культуры РТ.

Также обычно требуют согласовательное письмо о проведении перепланировки от балансодержателя дома (это либо ТСЖ, либо Управляющая компания ЖКХ района).
Итак, по закону, не позднее чем через 45 дней, администрация должна вынести решение о согласовании проведения перепланировки. Отказ возможен только в двух случаях: либо Вы собрали не все документы (хотя Вы это узнаете еще на этапе подачи документов, некомплектные пакеты документов просто не принимают), либо проект не соответствует требованиям закона, что тоже бывает не часто.

И вот у Вас на руках документ разрешающий проведение перепланировки. Только теперь Вам можно приступать к непосредственным работам. Длительность этого этапа зависит только от вас, ваших материальных и иных ресурсов. Но на этом документальное оформление перепланировки не заканчивается. После завершения ремонтных работ Вам потребуется получить экспликацию измененных помещений. Для этого, техник ОТИ, на основании Вашего заявления выезжает на место, чтобы проверить, насколько новая планировка соответствует той, что была предусмотрена проектом.

На следующем этапе вы должны обратиться с заявлением в администрацию района с просьбой принять нашу квартиру в эксплуатацию межведомственной комиссией (МВК), куда входят представители всех «заинтересованных» ведомств. К заявлению прилагается выданная ОТИ экспликация с новым планом и площадями. 

После рассмотрения вашего заявления администрация выдает акт приема жилого помещения после проведения работ по перепланировке (переустройству) в эксплуатацию, на котором должны поставить визу все представители МВК. 

Наконец, на основании Вашего заявления новые сведения о планировке квартиры вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), который ведет Федеральная регистрационная служба. Срок регистрации – 1 месяц после подачи собственником или его доверенным лицом заявления на внесение изменений в ЕГРП в связи с перепланировкой и всех полученных в процессе ее согласования документов. На этом эпопею с согласованием перепланировки (переустройства) можно считать законченной.

 Как видно из вышеописанного, процесс документального оформления перепланировки действительно довольно сложный и длительный. В связи с этим, некоторые собственники квартир решают перепланировку не согласовывать, надеясь, что никто об этом не узнает. Им кажется, что они сэкономят и время, и деньги. На первоначальном этапе, возможно, так оно и есть. Но отсутствие согласования на перепланировку на самом деле может обойтись Вам намного дороже.
Во-первых, в этом случае Ваша квартира не будет юридически «чистой». Могут возникнуть сложности с любыми сделками – залогом, продажей, обменом, передачей квартиры по наследству по причине несоответствия фактического состояния квартиры данным технического учета, имеющимся в ОТИ.

Во-вторых, отсутствие согласования перепланировки накладывает на Вас груз ответственности за аварии во всем доме. Например, если несколькими этажами выше квартиры с несогласованной перепланировкой прорвет трубу либо начнет трескаться стена, то всю вину за это управляющая жилищная компания может переложить на владельцев такой квартиры с незарегистрированным переустройством и переоборудованием. При этом, шансы управляющей компании ЖКХ выиграть дело в суде очень даже высоки. Наконец, известны случаи, когда в обрушении целых домов обвинялись жильцы с незаконной перепланировкой, снесшие без проекта и согласования какую-либо из несущих стен либо каким-либо иным образом затронувшие конструктивную прочность здания.

 И, в-третьих, законом предусмотрена административная ответственность за самовольную перепланировку – наложение административного штрафа в размере от 2000 до 2500 рублей. Одновременно с этим администрация района может обратиться с иском в суд к лицу, осуществившему самовольную перепланировку, о приведении жилого помещения в прежнее состояние.

 Подытоживая, можно сказать следующее – как и везде, скупой, сэкономивший на согласовании перепланировки, платит дважды. А человек, последовательно прошедший всю описанную процедуру, может спокойно жить в своей «новой» квартире и радоваться совершенным изменениям, абсолютно не тревожась за возможные неблагоприятные последствия. Не будьте скупыми, а будьте дальновидными!
Автор:Валиев Инсаф Хайдарович