Арендовать офис в наши дни в большинстве случаев гораздо удобнее, и иногда даже выгоднее, чем приобретать недвижимость в собственность. А в ряде случаев просто неизбежно – если Вы, например, выступаете в роли продавца различных товаров в крупных торговых центрах. И здесь огромное значение имеет договор аренды. Ведь юридические ошибки, невнимательность к некоторым пунктам могут сослужить Вам и Вашему бизнесу плохую службу. 

В данной статье попробуем разобрать наиболее популярные ошибки в договорах аренды, а также моменты, на которые стоит обращать особое внимание.

1. Арендодатель: 

1.1. согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Удостовериться в легитимности прав последнего Вы можете, ознакомившись с правоустанавливающими документами, а именно – свидетельством о праве собственности, а также техническим и кадастровым паспортами, содержащими наиболее полные данные об объекте. При этом стоит удостовериться, что объекты, указанные в договоре и правоустанавливающих документах, идентичны в части площади объекта, его местонахождения, кадастровый номер.

1.2. лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду: государственные и муниципальные предприятия, которым недвижимость принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления при условии, что на это получено согласие собственника (п. 2 ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»). Существенным условием для заключения договора аренды в данном случае является проведение конкурса (Постановление Правительства РФ № 685 от 30.06.1998 г.). В случае, если Вы такую процедуру проигнорировали, либо Арендодатель сам обошелся без подобных действий, договор аренды может быть признан ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ. Однако судебная практика рождает и иную совершенно противоположную точку зрения, основываясь на п. 3 вышеуказанного Постановления. (Постановление ФАС Поволжского округа от 28 февраля 2008 г. по делу № А12-15223/07, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18 сентября 2007 года по делу № Ф03-А37/07-1/3329)

Кроме того, при аренде недвижимого имущества у государственного или муниципального предприятия необходимо учитывать то, что оно вправе распоряжаться имуществом только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены его уставом. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными (п. 3 ст. 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»). Таким образом, в случае установления подобных нарушений такая сделка будет недействительной (Постановление ФАС Поволжского округа от 24 апреля 2008 г. по делу № А65-15094/06). 

1.3. лицами, правомочными на заключение договора аренды от собственного имени могут выступать также комиссионеры, агенты, доверительные управляющие. При этом доверительный управляющий обязан информировать другую сторону о своем специальном правовом статусе (п. 3 ст. 1012 ГК РФ). В случае заключения договора неправомочным лицом объект может быть изъят из владения и пользования арендатора. (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8 августа 2005 г. по делу № А43-18376/2004-21-559). 

1.4. кроме того, арендодателем может быть и сам арендатор – речь идет о договоре субаренды. Здесь необходимо учитывать, что арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). При этом закон прямо не указывает на письменную форму такого согласия, но на практике, во избежание неблагоприятных последствий лучше все-таки оформить это письменным документом, либо визированием договора субаренды, либо такое согласие может уже содержаться в тексте первоначального договора аренды. При заключении такого договора особое внимание уделите сроку договора субаренды – он не должен превышать срок основного договора. В противном случае – последствия применения статьи 168 ГК РФ. Либо, если стороны договора субаренды согласны на то, что договор субаренды будет действовать только в период действия договора аренды, то договор субаренды будет недействительным только в части, превышающей срок договора аренды (ст. 180 ГК РФ)

2. Предмет договора аренды:

Договор аренды считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). В частности, одним из них является предмет договора. Если объект, передаваемый в аренду, по описанию в тексте нельзя однозначно идентифицировать, то объект аренды будет считаться не согласованным сторонами, а договор – незаключенным. Также иногда указывают, что описание объекта аренды изложено в приложении к договору. Если такое приложение отсутствует – договор может быть признан также незаключенным.
Ну и, безусловно, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Несоблюдение этой нормы влечет недействительность документа. Если объект указан в приложении, оно также должно быть подписано сторонами. 

3. Срок договора аренды:

Договор аренды (субаренды) продолжительностью более года подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Однако на практике, чтобы избежать процедур регистрации, сопутствующих расходов стороны заключают договора на срок менее года. И здесь опять же – особое внимание формулировкам. Текст одного договора содержал следующее положение: «Договор вступает в силу с момента подписания сторонами акта приема-передачи и действует не более 11 месяцев». Видимо точный срок действия договора в данном случае может трактоваться каждой стороной в отдельности, исходя из ситуации.

В отношении краткосрочных договоров многие арендаторы также опасаются невозобновления отношений по истечении действия договора. Однако, здесь стоит напомнить про ст. 621 ГК РФ, согласно которой если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Также согласно действующему законодательству можно распространить действие договора на отношения, возникшие до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ). То есть арендатор может принять помещение еще до государственной регистрации договора, в этом случае договор должен содержать обязательную формулировку о том, что отношения по нему распространяются на период пользования арендатором помещением до государственной регистрации договора. При этом, арендатор не обязан вносить платежи за помещение до заключения договора. Он может лишь подтвердить, что согласен оплатить фактическое использование им недвижимого имущества (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). В связи с этим к арендатору не могут быть применены меры ответственности за нарушение договорных обязательств, которые имели место до заключения договора.
Автор:Латыпова Марина Викторовна