В процессе ведения бизнеса и арендатор, и арендодатель неизменно сталкиваются с проблемой определения цены арендуемого помещения. С чего же необходимо начинать и что нужно учесть при определении стоимости объекта коммерческой недвижимости (магазинов, складов, офисов, ресторанов и др.)? Именно этот вопрос мы рассмотрим в нашей статье.

Сразу скажем, что при аренде недвижимости многое зависит от характеристик помещения. Квадратура, месторасположение, подъездные пути и парковка, этажность и др. - вышеперечисленные факторы могут увеличить или уменьшить стоимость аренды.

• Площадь объекта. Основываясь на богатом практическом опыте, могу отметить, что на рынке сложилась определенная зависимость между такими показателями как площадь помещения и его арендная стоимость. Как правило, чем больше площадь - тем ниже цена. Обычно это касается аренды офисов. Но делать такие скидки может только собственник помещения.

Здесь хотелось бы напомнить, что по постановлению Главного государственного санитарного врача РФ от 03.06.2003 N 118 (ред. от 25.04.2007) "О введении в действие санитарно-эпидемиологических правил и нормативов санпин 2.2.2/2.4.1340-03" на одного сотрудника должна приходиться офисная площадь от 4,5 кв.м. до 10 кв.м.

• География расположения помещения. На сегодняшний день по-прежнему самыми востребованными являются площади в центральной, исторической и деловой части города. Соответственно, арендные ставки на офисные помещения здесь высокие. Ставки на торговые помещения в центре, по сравнению со ставками в спальных районах могут быть выше в 5 раз. Как показывает наша практика, в последнее время стали расти арендные ставки в помещениях на окраинах города Казани, куда начали перебираться предприниматели из центра. Основной причиной децентрализации является осложнившаяся в последнее время транспортная ситуация в центре города.

В целом месторасположение офиса компании и его состояние является важной составляющей имиджа фирмы. Если офис необходим только для административных целей, то конечно не обязательно иметь презентабельный фасад офиса в центре города. Фирма выберет в этом случае площадь, например, с удобным местоположением и парковкой.

Если же бизнес арендатора связан с привлечением клиентов, то немаловажным фактором является месторасположение. Выбирая одну из примерно равных по параметрам фирму клиент наверняка пойдет в преуспевающий отремонтированный офис в деловой части города, чем в непрезентабельный офис на узкой окраинной улочке.

• Время постройки здания. Если среди ряда бизнес центров класс одинаковый, но год постройки разный, офисы в новом бизнес центре могут стоить на 10% дороже тех, которые были построены в советское время.

• Этажность здания / занимаемый этаж(и) офиса. Цена квадратного метра зависит от этажа, которую арендатор собирается снять. Если это наиболее часто встречаемый вариант - офис до 100 кв.м., в центре города, в проходном месте, на первом этаже, с отдельным входом, то он может стоить в два раза дороже, чем офис той же квадратуры на 4 этаже бизнес центра. Если же рассматривается вариант в рамках одного бизнес центра встречается, что цена квадратного метра на 4 этаже ниже, чем на 2 этаже на 10%. Но это не общепринятые правила. Размер арендной платы может быть ниже, если офис находится на цокольном (т.е. подвальном) этаже. Такие факторы как высота потолков, размер окон, уровень офиса относительно земли (на сколько ступенек нужно спускаться) тоже влияют на размер аренды.

• Классность. От класса/уровня помещения, конечно же, зависит и цена квадратного метра. Максимальная ценовая категория - у бизнес центров класса «А». Она может превышать цены офисов класса «В» на 50%. Но это не случайно. Клиенты готовы зачастую платить двойную цену за предоставление широчайшего спектра услуг, свой комфорт и имидж компании. Кондиционирование и принудительная вентиляция, оптоволоконная связь - составляющие этого комфорта. Например, наличие паркинга является одним из важнейших элементов инфраструктуры. От его основных характеристик и вместительности, в частности, зависит рыночная привлекательность офисного центра.

Перечень услуг, которые предоставляют офисные центры класса «А» упрощают жизнь арендаторов. Например, позволяет им меньше беспокоиться о своей безопасности, потому что в здании круглосуточно находится охрана и есть видеонаблюдение на этажах. Конечно у таких помещений много плюсов, но не все фирмы располагают необходимым бюджетом на аренду офиса. 
Более экономичный, но не менее привлекательный вариант - это аренда офиса класса «В». Офисы, которые условно относят к классу «В», близки по своим характеристикам к офисам класса А. Это могут быть здания, прошедшие качественный ремонт и реконструкцию. В них и отделка может быть попроще, часто отсутствует центральное кондиционирование, охрана предоставляется, но не всегда круглосуточная, рестораны уступают место приличным буфетам и столовым. Но самый существенный недостаток большинства таких зданий - дефицит парковочных мест. Для компаний, ориентированных на класс «В», в последнее время стал привлекательным не только центр, но и прилегающие к центру районы.

Пожалуй, самый консервативный сегмент рынка коммерческой недвижимости - офисы класса «С». При минимуме усилий со стороны владельцев такой недвижимости офисные площади класса «С» заполняются фирмами-арендаторами благодаря невысоким арендным ставкам. Ставки могут быть ниже ставок офисов класса «В» от 50%до 60%. Поэтому офисы данного класса бывают востребованы. В эту обширную категорию попадают многочисленные НИИ и административные здания предприятий.

• Коммунальные платежи. Следует учитывать, будут ли включены в стоимость арендной платы коммунальные платежи или они будут оплачиваться арендатором отдельно. Это затраты на эксплуатацию здания, управление офисным комплексом, техническое обслуживание, охрану, вывоз мусора, уборку мест общего пользования, а также на коммунальные платежи - отопление, водоснабжение, электроэнергию. Эти средства либо прибавляются к арендной плате, либо перечисляются арендатором по отдельному договору.

• Также следует учитывать включен ли НДС в стоимость арендной платы или арендодатели работают без НДС.

При определении цены квадратного метра советуйтесь с профессионалами (брокерами по коммерческой недвижимости). Они, проведя анализ рыночных предложений по данному сегменту, порекомендуют оптимальную цену для сдачи в аренду для собственников и подберут такой вариант, который подходит именно вашим критериям.
Автор:Латыпова Алсу Ильгизаровна