Став собственником помещения, не следует забывать о том, что в Вашем здании или на Вашем этаже существуют помещения, которые изначально не предполагались для оформления их в собственность одного лица – помещения общего пользования. К помещениям этого типа следует относить следующие помещения:
• Коридоры;
• Санузлы;
• Лестничные площадки;
• Помещения лифтов и площадки около них;
• Подсобные помещения и т.д.

В соответствии со п.3 ст.244 Гражданского кодекса РФ для общей собственности установлено 2 режима – общая совместная собственность и общая долевая собственность. По общему правилу все имущество, находящееся в общей собственности является долевым, исключения из этого правила устанавливаются законом. К таким исключениям действующее законодательство относит собственность супругов, собственность членов крестьянских фермерских хозяйств.

Помещения общего пользования относятся к долевой собственности, могут быть оформлены в общую долевую собственность собственников помещения здания или этажа в здании. Первым в голову приходит вопрос – для чего нужно оформлять такие помещения в собственность?

В качестве ответа можно привести несколько причин:
1) Оформив помещения в собственность, Вы сможете определить порядок их использования;
2) Вы сможете решить вопрос об их содержании и обязать всех собственников нести расходы;
3) В случае, если на этаже существуют спорные помещения, Вы сможете разделить их между собственниками.

Для того чтобы начать процесс оформления помещений общего пользования, необходимо начать с того, что определить на чьем балансе находятся помещения. Скорее всего, это окажется застройщик, с которым заключались договора долевого строительства (долевого инвестирования). Для оформления необходимо подписать акта приема-передачи, этот документ наряду с соглашением об установлении долей будет являться правоустанавливающим документов при регистрации прав на помещения общего пользования. Акт приема-передачи должен подписываться с каждым собственников, текст при этом будет идентичным.

Важным при оформлении будет вопрос правового анализа документа собственников. Необходимо тщательно просмотреть все документы, так как, к примеру, помещение может оказаться в долевой собственности, а это означает, что без согласия каждого из долевых собственников вы не сможете начать процедуру оформления.

Оформление помещений общего пользования следует начать со сбора следующих документов:
1) Копии Свидетельств о праве собственности на помещения от каждого собственника с учетом всех изменений (перепланировки, переустройства);
2) Копия технического паспорта на здание (этаж в здании);
3) Копии правоустанавливающих документов (договор долевого участия в строительстве, договор купли-продажи и т.д.). Это необходимо для того, чтобы проверить отсутствие неточностей, расхождений правоустанавливающих документов и технического паспорта.

После сбора указанных документов, можно начинать производить расчеты по помещениям общего пользования. Следует, прежде всего, обратить внимание на следующие моменты:
• Если на этаже существуют изолированные помещения – подсобки, технические помещения – лучше установить на них доли отдельно, то есть просчитать их отдельно от коридоров, санузлов;
• При проведении расчета необходимо помнить, что доли в помещениях общего пользования должны быть пропорциональны площадям всех помещений собственников, поэтому если Вы кого-то забудете – придется начинать все сначала;
• Не забудьте обратить пристальное внимание на технический паспорт, опросите соседей, не проводили ли они перепланировок, связанных с изменением конфигурации и размеров помещений.

После того, как произведены все расчеты, необходимо составить соглашение об определении долей собственников в помещениях общего пользования. В соответствии с федеральным законом №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из документов, необходимых для проведения государственной регистрации права является правоустанавливающий документ. Таким документом будет являться акт приема-передачи, а соглашение в свою очередь станет документом, определяющим порядок пользования имуществом, то есть закрепление долей. 

В соглашении следует обратить внимание на следующие моменты: правильность заполнения данных сторон соглашения, правильность указания долей. Не стоит забывать и документальном закреплении таких вопросов как несение бремени расходов на регистрацию документов.

Составив соглашение необходимо подписать его с каждым из собственников. Учтите, что расчеты будут проверяться, поэтому не стоит портить отношения со своими соседями из-за 1/300 доли. Подписав соглашение, можно подавать документы на регистрацию долей в регистрационную службу. 

Наиболее удобным вариантом является делегирование вопросов госрегистрации права на недвижимость одному из сособственников. Однако этот вариант может оказаться не самым удобным и приемлемым. Иногда вследствие каких-либо недоразумений, прежних конфликтов собственники могут не доверять друг другу, поэтому наиболее оптимальным представляется обращение всех собственников в юридическую фирму. Преимущества этого варианта заключается в том, что собственники:
• Могут быть уверены в отсутствии личной заинтересованности нанятого специалиста;
• Смогут избежать ошибок при подготовке расчетов по площадям и долям в помещениях общего пользования;
• Не будут тратить время на сбор информации о пакете документов, необходимых для проведения государственной регистрации;
• Не понесут больших расходов, так как вознаграждение будет выплачиваться всеми собственниками;
• Сэкономят время, предоставив специалисту вопросы проведения расчетов, составления соглашения, подачи и получения документов в регистрационную службу для оформления прав на помещения общего пользования.

В итоге каждый из собственников получит на руки Свидетельство о государственной регистрации доли в праве общей собственности с указанной долей.
Автор:Щелыванов Дмитрий Алексеевич